Pourquoi les prix de l’immobilier baissent-ils actuellement si peu alors que la capacité d’emprunt des acheteurs et les demandes de prêt s’effondrent ?

Peut-on déjà y voir l’influence de « l’effet JO » qui retarderait certains projets de vente ? Comment le marché de l’immobilier risque-t-il de se comporter à la rentrée 2024, une fois retombée l’euphorie des JO concernant les attentes des propriétaires ?

Les prix propriétaires espèrent que les JO feront gonfler les prix

On observe d’une part, chez les propriétaires, la volonté d’attendre l’été 2024 pour encaisser les revenus de location courte durée, avant de mettre en vente leur bien. D’autre part, voyant l’impact historiquement positif des JO sur les prix de l’immobilier des villes hôtes, les propriétaires espèrent pouvoir bénéficier du même effet.

Afin d’évaluer le double impact de l’effet JO sur le comportement des vendeurs,Masteos a réalisé une analyse mesurant d’une part le poids des revenus locatifs courte durée espérés par rapport au prix du foncier des villes concernées, et présente d’autre part l’impact historique des JO sur les prix de l’immobilier dans les villes hôtes.

L’objectif est d’évaluer à quel point ces anticipations positives des propriétaires retardent les projets de vente, et d’en tirer explications et projections. Ce report de mise en vente, actuellement, créerait une raréfaction du nombre de logements en vente pré-JO, ralentissant la baisse naturelle des prix. La mise en vente concomitante de nombreux biens post-JO pourrait ensuite accélérer la chute des prix à la rentrée 2024.

Le poids des revenus de location touristique espérés rapporté au prix du foncier : premier facteur expliquant le report des projets de vente lié aux JO

La demande de prêts immobiliers a chuté de 52 % en 1 an (source : CSA-Crédit logement). Dans le même temps, la capacité d’emprunt des acquéreurs a baissé d’environ 30 % avec la hausse des taux et de l’apport demandé. Comment expliquer que les prix de l’immobilier baissent si peu ? (-4,5 % à Paris d’après meilleursagents.com). Les revenus de location touristique espérés dans les villes accueillant des épreuves sportives pourraient bien d’ores et déjà retarder des projets de vente et expliquer pourquoi les prix de l’immobilier ne s’ajustent pas autant qu’ils le devraient.

Afin de mieux cerner l’ampleur de ces revenus touristiques, Masteos a réalisé une projection (ci-dessous) comparant le revenu touristique anticipé par rapport au prix du foncier local, pour chacune des grandes villes françaises accueillant des épreuves sportives des JO.

Sur les 120 jours autorisés légalement pour mettre en location touristique sa résidence principale, les propriétaires parisiens envisagent d’en utiliser une trentaine pendant les JO qui auront lieu du 26 juillet au 11 août 2024, ainsi que du 28 août au 8 septembre pour les JO paralympiques, pour un revenu moyen estimé à 14 600 € pour les dates JO (effet multiplicateur constaté de 3,5x) et 4 500€ pour la période JO paralympiques (effet multiplicateur constaté de 1,5x).

L’effet historique des JO sur les prix immobiliers, deuxième facteur contribuant au report des ventes

Les JO auraient un effet multiplicateur de 1,5 à  3,5 sur le prix normal de la nuitée en fonction des villes (x1,5 pour Lille, Bordeaux, Nice, Nantes, Lyon, x2,5 pour Marseille, x3,5 pour Paris). Dans les villes où les revenus issus des locations touristiques correspondent à un pourcentage significatif des prix immobiliers de la ville, ce chiffre peut avoir un réel effet sur le comportement des vendeurs, qui peuvent choisir de reporter la vente de leur bien immobilier à l’après JO, soit à la période de la rentrée 2024.

Le poids de ces revenus locatifs ne représente en moyenne que 1% du prix d’un bien pour les villes secondaires accueillant les JO (Lille, Bordeaux, Nice, Nantes, Lyon). Un pourcentage insuffisant, d’après Masteos, pour avoir un impact significatif sur ces marchés.

En revanche, le poids des revenus touristiques escomptés par rapport au prix moyen des logements monte à 2,4% à Marseille et 4,2% à Paris, statistiquement suffisant pour expliquer un report significatif des projets de vente à la rentrée 2024 dans ces villes.

Certains clients parisiens ont confirmé à Masteos leur intention d’attendre d’avoir encaissé les revenus de location touristique de l’été des JO 2024 avant de mettre en vente leur bien immobilier. Ce report des projets de vente à l’après-JO contribue à retarder artificiellement, d’après Masteos, l’ajustement naturel du marché à la baisse.

“L’effet JO” est en moyenne de +17% entre l’année qui précède et l’année qui suit l’événement

Historiquement, il existe bien un “effet JO” sur les prix immobiliers de la ville hôte, qui est en moyenne de +17% entre l’année qui précède et l’année qui suit les JO.

Les JO ont systématiquement eu depuis 2000 un effet positif sur le marché immobilier des villes hôtes. Ce précédent historique génère chez certains propriétaires des anticipations positives quant à l’impact des JO sur le marché parisien.

En 2016 les JO de Rio avaient en effet suffi à mettre un terme à la baisse des prix immobiliers de la ville qui durait depuis 2011, le marché s’étant stabilisé après les Jeux.

Pourtant il s’agit bien là d’une observation statistique et non d’une loi implacable. Rien ne laisse penser que l’effet historiquement positif des JO se répètera en 2024 pour Paris, malgré les attentes des propriétaires.

Une accélération de la baisse des prix de l’immobilier à la rentrée 2024 ?

D’après Masteos, l’”Effet JO”’ a un impact significatif sur le marché immobilier qui n’est pas assez pris en compte dans les analyses actuelles. Depuis 2000, toutes les villes ayant accueilli les JO ont vu les prix de leur marché immobilier augmenter, de 17% en moyenne, entre l’année précédent et l’année suivant les Jeux. Ce précédent historique crée, malgré le contexte actuel, une espérance de gains – non justifiée d’après Masteos – chez les propriétaires qui attendent beaucoup des Jeux pour valoriser le marché immobilier parisien, ou à tout le moins enrayer la baisse des prix.

Par ailleurs, les revenus de location courte durée espérés par les propriétaires correspondent à Paris à plus de 4% de la valeur médiane des logements (2,4% à Marseille), un poids suffisamment significatif pour expliquer un report de mise en vente postérieur à leur encaissement.

Ce double effet des JO (revenus locatifs à encaisser et impact historique des JO sur les prix) génère chez les candidats à la vente un report des projets qui, selon Masteos, entraîne une raréfaction de l’offre de biens*, qui freine artificiellement la baisse naturelle des prix, notamment sur le marché immobilier parisien.

Une fois les revenus touristiques captés par les propriétaires et le constat probable que l’effet positif historique des JO sur les prix immobiliers ne se répètera pas pour Paris, Masteos prévoit une mise en vente concentrée sur la rentrée 2024, de nature à accélérer la chute du marché immobilier.

Source : MY SWEET IMMO